O lege de speriat: legea dării în plată

Prof. univ. dr. Gheorghe Piperea

Universitatea din București

Avocat, Baroul București

 

1. Cerută în stradă de consumatori sufocați de creșterea cursului la valuta contractului și de suplimentarea costurilor creditului ca urmare a inserării în contract a unor clauze abuzive, legea dării în plată a imobilului ipotecat își propune ca scop principial pe acela de a facilita inițiativa consumatorului de credite bancare de a negocia o reducere a poverii acestor credite, negociere de natură a echilibra un raport juridic lezionar în care banca este apărată contractual de orice risc de pierdere prin trecerea acestui risc exclusiv în sarcina consumatorului. Legea are în vedere acele contracte în care, în timp ce banca fie câștigă totul, fie este apărată de orice risc de pierdere, consumatorul se ruinează. Or, parteneriat este acolo unde atât câștigurile, cât și pierderile se împart.

În subsidiar, legea impune, în caz de refuz al negocierii sau de indolență a băncii solicitate, să negocieze transferul forțat al dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat, de la bancă la consumator, în schimbul ștergerii tuturor datoriilor aferente acelei ipoteci, ca soluție ultimă, in extremis, și ca sancțiune a refuzului sau a indolenței băncii de a negocia.

Întrucât nu poate exista o discriminare între acei consumatori care încă nu au fost executați silit și cei care și-au pierdut imobilul cumpărat pe credit, prin executare silită imobiliară și, eventual, au fost evacuați din casă, deși sunt în continuare executați silit (de bancă sau de colectorul de creanțe, prin poprire sau prin alte modalități de executare silită), legea îi are în vedere și pe acești din urmă consumatori; doar că, în cazul lor, nu mai există un imobil de dat în plată, ci numai un drept de a cere instanței să constate iertarea de datorii consecutive executării imobilului ipotecat. Odată cu reechilibrarea contractului sau cu ștergerea tuturor datoriilor excedentare valorii imobilului ipotecat, debitorul va fi liberat de datorii și, deci, liber să își reia viața normală. Legea dării în plată este, deci, despre parteneriat și despre libertate.

Legea este aplicabilă creditelor pentru locuințe în sens larg, adică atât creditelor ipotecare propriu-zise, cât și creditelor de nevoi personale cu ipotecă contractate cu această destinație (în practică, avansul pentru creditele ipotecare s-a acoperit din credite de „nevoi personale”, garantate cu alte bunuri ale debitorului sau cu bunuri ale terților). Din păcate, Legea a fost „dotată” cu criterii valorice și „sociale”: ea nu se va aplica creditelor ipotecare contractate în cadrul programului Prima casă și nici creditelor garantate cu ipotecă în valoare de peste 250 de mii de euro. Prin impunerea acestor două limitări, conceptul legii a fost, într-o oarecare măsură, deturnat, întrucât este vorba de o reglementare menită a corecta și, la nevoie, a sancționa, un abuz de putere economică; un abuz de putere economică este un abuz și trebuie sancționat, așa cum un viol este viol și trebuie sancționat, indiferent dacă victima abuzului sau a violului este săracă sau bogată; în plus, un consumator care s-a împrumutat pentru a-și cumpăra/construi o casă 251 de mii de euro nu este mai bogat decât unul care s-a împrumutat cu 250 de mii de euro – amândoi sunt niște oameni îndatorați, iar primul este mai îndatorat decât cel de-al doilea; și, oricum, legile nu sunt făcute pentru bogați sau săraci, ci pentru toată lumea – de aceea, atunci când se confiscă banii din depozite, în „procedura” de bail in, nu are importanță că unuia i se iau din cont 150 de mii de euro, altuia 350 de mii de euro și altuia un milion. Asta, pe de o parte. Pe de altă parte, nu există niciun motiv de discriminare a debitorilor din programul Prima casă. Este evident că aceasta va fi corectată fie prin intervenția legiuitorului, fie prin intervenția Curții Constituționale. Personal, am considerat aceste două limitări ale legii compromisuri acceptabile temporar în fața unei opoziții puternice a mediului bancar care, speriat nu neapărat de consecințele „prejudiciabile” ale legii, ci de faptul că aceasta reprezintă un precedent periculos pentru stabilitatea cu care se obișnuise (unde „stabilitate” înseamnă un comportament al decidenților politici obedient față de interesele bancare), s-a opus cu vehemență, chiar cu violență și în mod panicard acestui proiect.

2. În legătură cu dezechilibrul contractual lezionar în relațiile dintre bănci și clienții lor captivi în contracte de credit pe termen lung, atrag atenția asupra unui text din Codul civil.

Astfel, conform art. 2372 alin. (1) C.civ., „ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care este constituită se poate determină în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă”.

Invit la analiza consecințelor acestui text: dacă sumele garantate de ipotecă nu sunt rezonabil determinate prin elementele pe care le reglementează chiar contractul de ipotecă (act juridic diferit de contractual de credit), atunci ipoteca este nulă. Dacă, spre exemplu, în baza contractului de credit (repet, act juridic separat de contractul de ipotecă) se ajunge, prin diverse mecanisme de mărire artificială, ca suma de plată să fie de 200 lei, în timp ce suma inițial garantată de ipotecă era de 100 lei, atunci ipoteca nu este valabilă.

Valoarea creanței bancare poate crește exponențial pe motiv de risc valutar sau de clauze abuzive, în timp ce valoarea imobilului scade dramatic. Chiar și în aceste condiții, Codul civil impune ca ipoteca să rămână așa cum a fost concepută inițial, cu aceeași valoare a creanței și cu aceeași valoare a imobilului dat în garanție. În acest caz, contractul de ipotecă, prin el însuși, nu mai poate determina în mod rezonabil suma pentru care ipoteca s-a constituit. Deci, ipoteca este nulă. Repet, este vorba de Codul civil, și nu de Legea dării în plată. Credeți cumva că băncile, cunoscând acest text, au negociat contractul, pentru a-l pune de acord cu realitatea „din teren”? Evident, nu au făcut-o.

Pe de altă parte, marea majoritate a contractelor de credit imobiliar garantat cu ipotecă (indiferent de numele cu care le-au botezat băncile în practică) au o clauză identică sau similară cu cea de mai jos:

„Ipoteca constituită prin prezentul contract garantează plata și îndeplinirea în întregime a obligațiilor în baza contractului de credit nr. … până la concurența sumei principale împrumutate în valoare de … plus dobânzile, dobânzile majorate, costurile și spezele bancare aferente, precum și a oricăror alte sume datorate sau potențial datorate băncii în baza contractului de credit nr. …”.

Aceasta este o clauză-stil, care repetă un principiu din vechiul și actualul Cod civil, acela al indivizibilității ipotecii.

Au făcut băncile aplicarea acestei clauze? Au negociat cumva cu debitorul motive și mecanisme de ajustare a ei în așa fel încât să poată să execute și alte bunuri sau venituri ale debitorului? Au fost debitorii de acord sau măcar au avut cea mai vagă idee că banca le va putea executa și alte bunuri și veniturile, dacă ipoteca nu le ajunge? Evident, nu. Până și specialiștii în economie, birocrații și chiar majoritatea juriștilor ignoră acest „amănunt”; așa că nu poate nimeni, în mod rezonabil, să îi ceară consumatorului mediu să știe și să își asume un astfel de risc de răspundere nelimitată.

Dar, dincolo de întrebările de mai sus, se impune una, chiar mai importantă: este sau nu clar că însuși contractul cu bancă prevede, implicit, darea în plată, din moment ce această clauză asigură nu numai băncii beneficiul indivizibilității ipotecii (nu se poate vinde sau lua în plată doar o parte din bunul ipotecat), ci și debitorului limitarea riscului ca banca să îi urmărească și alte bunuri sau veniturile viitoare? Este această clauză-tip opozabilă băncii sau este pusă acolo doar de fațadă? Dacă această clauză este una valabilă și luată în serios de bănci, atunci este clar că, în baza ei, debitorul poate cere în justiție limitarea executării sale silite la bunul supus ipotecii, adică o dare în plată judiciară, care nu ar mai avea nevoie de o lege care să prevadă expres dreptul la darea în plată. O fi și această clauză „neconstituțională”? O fi ea valabilă numai pentru bogați? O fi principiul din vechiul și din noul Cod civil, cel pe care îl repetă această clauza-stil, retroactiv?

3. Apropo de retroactivitate.Legea se va aplica și creditelor în derulare, iar acest lucru nu are niciun viciu de neconstituționalitate. Aplicabilitatea legii noi unor situații sau efecte rezultate din contracte care se continuă și după intrarea în vigoare a legii noi nu se poate confunda cu retroactivitatea.

Curtea Constituțională, încă din 2011, a spus că „o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior”. A repetat acest principiu în aprilie 2016, atunci când a respins o excepție de neconstituționalitate a art. 12-13 din Legea clauzelor abuzive nr. 193/2000, motivând pe același considerent al pretinsei retroactivități.

Curtea de Justiție de la Luxembourg, la rândul său, a spus încă din 2012 că o lege internă de protecție a consumatorilor poate fi aplicată și unor contracte în derulare. Codul civil statuează, la art.  6 alin. (6), că, dacă o situație juridică anterioară intrării în vigoare a unei legi noi este generată de regimul juridic al proprietății sau al bunurilor, în general, atunci efectele viitoare ale acestei situații juridice anterioare sunt reglementate de legea nouă. Iar O.U.G. nr. 50/2010 se aplică și contractelor în derulare, dacă este vorba de dreptul la refinanțare sau la rambursarea anticipată a creditului (precum și la informație, costuri maximale etc.). În fine, Legea rezoluției bancare (lege care introduce în dreptul intern așa-numitul bail-in, procedură cvasi-falimentară prin care o bancă este salvată cu banii deponenților care se transformă, fără voia lor, în acționari nesemnificativi ai băncii, ceea ce echivalează cu o confiscare a sumelor din depozitele bancare), se aplică și contractelor în derulare.

Așadar, aplicabilitatea unei legi față de contracte care se află în derulare la data intrării sale în vigoare, aplicabilitate limitată la efectele viitoare ale contractelor ale căror efecte nu s-au epuizat integral sub legea veche, este o chestiune obișnuită și nu ceva extraordinar, care să sperie lumea bancară.

Iată câteva detalii tehnice ale acestui fapt obișnuit al sferei juridice a vieții de zi cu zi, aceea care nu ar trebui să ne sperie.

Legea dării în plată a imobilului ipotecat nu încalcă principiul ne-retroactivității legii din art. 15 alin. (2) din Constituție și art. 6 alin. (1) C.civ.

Este bine să ne reamintim ce a decis Curtea Constituțională în anul 2011 în legătură cu legile austerității din 2010, cele care au permis operarea unor masive tăieri de salarii, pensii și indemnizații, precum și un șomaj în masă în rândurile bugetarilor, plus închiderea unor spitale, „operațiuni” care au dus la adâncirea falimentului consumatorilor cauzat de băncile iresponsabile care s-au jucat poker cu case și cu destine în anii de boom imobiliar (2006-2008):

„O lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să reglementeze modul de acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare. În aceste condiţii, Curtea nu poate reţine argumentele privind înfrângerea prevederilor art. 15 alin. (2) din Constituţie” (Curtea Constituțională, Decizia nr. 1321 din 11 octombrie 2011, M.Of. nr. 787 din 7 noiembrie 2011).

În al doilea rând, o lege internă de protecție a consumatorilor poate fi aplicată și contractelor aflate în derulare la data intrării sale în vigoare: așa a decis CJUE, prin decizia din 12 iulie 2012 în cauza ANPC Călărași c. Volksbank România, C-602/10. Decizia CJUE, obligatorie în dreptul intern, așa cum rezultă din art. 148 alin. (2) din Constituție, statuează că nu numai art. 371 și art. 66-69 din O.U.G. nr. 50/2010 se puteau aplica creditelor în derulare, ci și toate dispozițiile de protecție a consumatorilor prevăzute în forma inițială a O.U.G. nr. 50/2010, inclusiv cele relative la limitarea numărului de comisioane pe care băncile ar fi avut dreptul să le insereze în contract și să le perceapă de la consumatori. Dacă O.U.G. nr. 50/2010, în forma sa inițială, se putea aplica oricărui contract aflat încă în derulare, înseamnă că și Legea dării în plată are aceeași situație – ea se poate aplica și creditelor în derulare, pentru că este o lege de protecție a consumatorilor.

În al treilea rând, art. 6 alin. (6) C.civ. statuează că, dacă o situație juridică anterioară intrării în vigoare a unei legi noi este generată de regimul juridic al proprietății sau al bunurilor, în general, atunci efectele viitoare ale acestei situații juridice anterioare sunt reglementate de legea nouă. Așadar, a refuza aplicarea acestei legi noi la situații generate de ipotecile anterioare puse pe acele imobile ar însemna să se dea efecte ultractive unei legi vechi. Și, în plus, ar fi nedrept și discriminatoriu, iar nedreptatea și discriminarea sunt interzise expres de art. 1 alin. (2) și art. 16 din Constituție.

4. Trecând din zona argumentelor legale în zona criticii „argumentelor” pur emoționale ale opozanților acestei legi, pictată în presă și pe net drept un tsunami, o catastrofă economică, o apocalipsă financiară etc., voi începe prin a spune că BNR a devenit, dintr-o autoritate publică a Statului român, un simplu agent comercial al băncilor, unul care, în ultimele 3 luni, și-a pus pe agendă ca unic subiect de discuție și finalitate torpilarea Legii dării în plată.

BNR încă vorbește obsesiv, spre exemplu, de viitorii debitori în programul Prima casă (deși, opoziția inițială la lege a început cu „argumentul” protecției deponenților) și de stabilitatea financiară. La un moment, unele voci (probabil autorizate) din conducerea BNR ajunseseră la declarații publice de o gravitate extremă pentru Statul român, conform cărora, dacă se va renunța la programul Prima casă, România va intra în faliment de stat, iar tinerii care ar intenționa să își cumpere o casă pe credit nu o vor mai putea face decât peste 7,9 ani (cifra „exactă” a fost arătată în presa main stream în toiul dezbaterii legii în Parlament, pentru a impresiona decidenții; flash news: se poate trăi chiar și 8 ani fără a te împrumuta la bănci), întrucât avansul va deveni prohibitiv. Nimeni nu le spunea acelor tineri, însă, că o casă cumpărată pe credit nu este și nu va fi proprietatea lor timp de 40 de ani cât vor plăti rate, ci va fi proprietatea de facto a băncii, care va putea oricând, pentru orice motive, să îi execute silit și să îi evacueze din casă și va putea oricând să vândă ipoteca unui colector de creanțe pentru o câtime din valoarea casei. În plus, un avans mai ridicat la credite ipotecare este un lucru bun pe plan prudențial, întrucât consumatorul va fi avertizat prin acest avans asupra riscului mare antrenat de un împrumut pe termen lung, ceea ce va determina responsabilizarea: vor accesa astfel de credite numai cei care vor putea să le ducă la capăt în condiții rezonabile, ceea ce înseamnă un avantaj major și pentru bănci, care nu vor mai fi nevoite să gestioneze portofolii enorme de credite neperformante și să marcheze pierderi de 98% din valoarea nominală a acestora (așa cum se întâmplă acum). Pe de altă parte, un avans ridicat va determina un recul al creditării și, în consecință, și un recul al cumpărărilor de imobile, de unde consecința că stocul de case va fi din ce în ce mai mare, iar acest lucru va determina scăderea prețului, până la valoarea la care oamenii își vor putea permite să cumpere din nou. Iar aceasta valoare poate fi chiar și cu 60% mai mica decât cea actuala, o valoare artificial umflată de necesitatea ca băncile să facă volum de creditare.

O lege de bun simt economic și juridic, Legea dării în plată, este pictată ca o sursă de hazard moral, în timp ce creditele neperformante și restructurările de fațadă au fost ignorate cu grație de BNR, până când au apărut colectorii de creanțe dispuși să scoată gunoiul de sub preș pentru 2% din valoarea nominală a acelor credite. Falimentele bancare de anul trecut (Volksbank, Carpatica, Bank of Cyprus România, RBS România) nu au fost generate de Legea dării în plată, ci de greșelile de management, fraudele și iresponsabilitatea managerilor acelor bănci. Iar declarațiile referitoare la ridicarea la 50% a avansului minim obligatoriu la creditele ipotecare depășesc limita șantajului emoțional la adresa parlamentarilor, intrând în zona în care le pot face rău chiar băncilor în favoarea cărora se fac aceste declarații: Consiliul Concurenței are acum încă un argument forte pentru a sancționa băncile cartelare care s-au aliniat deciziei anti-concurențiale a Raiffeisen de a ridica avansul la 40%. Amenda potențială pentru această practică poate fi și de 10% din cifra de afaceri.

5. Consumatorii de credite imobiliare cu ipotecă nu vor să își piardă bunul cumpărat pe credit și, cu atât mai puțin, nu vor să își piardă casa. Dar, pe de altă parte, un număr foarte ridicat de debitori nu mai fac față datoriilor către bănci, fie pentru că veniturile lor s-au diminuat ori, după caz, s-au stins prin șomaj sau prin incapacitate de plată, fie pentru că banca le-a majorat artificial suma lunară de plată, prin utilizarea unor clauze abuzive sau a unor practici înșelătoare (inclusiv punerea pe capul consumatorului a întregului risc de hiper-valorizare a monedei de plată a contractului, cum ar fi euro, dolarul sau francul elvețian). Pentru că nu vor să piardă imobilul cumpărat pe credit și, în același timp, avansul (care a fost, deseori, mai mare de 35% din valoarea casei) și ratele (de cele mai multe ori umflate prin clauze abuzive și practici înșelătoare ale băncii), oamenii au cerut, în mod repetat, încă din 2010, individual și colectiv, amiabil sau în instanță, să li se reducă povara. Nu a existat nicio reducere a poverii. Acolo unde au fost făcute restructurări, acestea au fost făcute doar pentru a coafa bilanțul băncilor și, întotdeauna, cu consecințe negative pentru debitori.

Pentru că s-a întârziat atât de mult și pentru că orice idee de reducere a poverii a fost repudiată atât de dur de sistemul bancar, societatea noastră va rămâne marcată mult timp. Lumea va ține minte sistemul bancar, și nu va reține nimic pozitiv relativ la experiența și traumele anilor 2010-2016.

O variantă extinsă a acestui text a fost publicată online (http://www.hotnews.ro/stiri-opinii-20818028-gheorghe-piperea-citeva-argumente-ordin-principial-relative-necesitatea-legii-darii-plata-unele-critici-ale-argumentelor-ordin-emotional-ale-opozantilor-acestei-legi.htm).

 

Adauga un comentariu

*

Acest site folosește cookie-uri. Continuarea navigării presupune că ești de acord cu utilizarea cookie-urilor. Detalii

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close