Principalele modificari aduse de Noul Cod civil regimului de carte funciara

Leonid Puscas
Avocat Senior
Bostina & Asociatii

Blog Bostina & Asociatii: Codul Civil fata cu Imobiliarele (III) – principalele modificari in materia regimului de carte funciara  

Conferirea de efect constitutiv de drepturi inscrierii in Cartea Funciara

Aceasta modificare nu este de aplicabilitate imediata, deoarece art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede ca efectul constitutiv al inscrierii de Carte Funciara (conform art.557, alin.4; art.565; art.885, alin.1 si art.886) va fi aplicat numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii nr.7/1996.

Exista insa doua conditii ca efectul constitutiv al inscrierii de Carte Funciara sa opereze:

• Lucrarile de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritoriala sa fie finalizate
• Pentru imobilele respective sa fi fost deschise la cerere sau din oficiu Carti Funciare conform Legii nr. 7/1996

Codul civil nu prevede insa un termen de finalizare in privinta indeplinirii lucrarilor de cadastru la nivelul unei unitati administrativ-teritoriale, fapt care amana cu mult in viitor aplicabilitatea dispozitiilor si, respectiv, indeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin inscrierea de Carte Funciara.

Efectul achizitiv al inscrierii de Carte Funciara

Publicitatea nu valideaza dreptul, actual sau faptul supus ori admis la publicitate, insa poate produce efecte achizitive in favoarea tertilor dobanditori de buna-credinta, in cazurile expres prevazute de lege (art.20, alin.3 Cod Civil).

Totodata, oricine a dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in Cartea Funciara in temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca la cererea adevaratului titular, dreptul autorului sau este radiat din Cartea Funciara (art.901, alin.1 Cod Civil).

Buna-credinta a celui inscris in Cartea Funciara trebuie sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in momentul intrarii in posesie

Cand cel inscris in Cartea Funciara cu buna-credinta ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercita o posesie neviciata asupra imobilului timp de 5 ani dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere in Cartea Funciara, drepturile sale nu vor mai putea fi contestate, chiar si in cazul in care drepturile sale au fost inscrise fara cauza legitima.

Prevederile Noului Cod Civil incearca sa sublinieze si sa extinda rolul Cartii Funciare in constituirea, modificarea si stingerea drepturilor reale imobiliare, insa unele aspecte nu sunt reglementate clar si de aceea unele din aceste situatii raman fara un raspuns legislativ clar determinat.