Noul Cod civil introduce dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere

feature photo

Conf.univ.dr. Emod Veress
Facultatea de Drept, Universitatea Sapientia din Cluj-Napoca 

Noul Cod civil prin art. 1828 introduce o noutate in materia locatiunii, mai concret la inchirierea unor bunuri imobile: dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere. Acest text legal, in primul alineat dispune ca „la incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare”.

Textul legal, la o prima analiza, are in vedere doar imobilele cu destinatie de locuinta, dar art. 1778 alin. (3) NCC extinde sfera de aplicare a art. 1828 si la locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist (de exemplu, sediul unei societati comerciale). Adica regula are o aplicabilitate mai larga decat imobilele cu destinatia de locuinta.

In al doilea rand, exercitarea acestui drept de preferinta este conditionata de executarea obligatiilor pe care le-a avut locatarul in baza contractului de locatiune anterior incheiat.

Instituirea dreptului de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere este o masura de protectie justificata atat pentru chiriasul unei locuinte, cat si pentru titularul unei intreprinderi, care pot avea interesul de a obtine din nou folosinta imobilului la expirarea contractului anterior. Legea insa a luat in considerare si interesele locatorului:

– dreptul de preferinta se poate exercita doar la conditii egale (de exemplu, nu exista conditii egale, daca cuantumul chiriei lunare este stabilit la un nivel identic, dar noul locatar ofera plata in avans pe 6 luni);
– daca locatarul nu si-a executat in mod corespunzator obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare, locatarul nu are (pierde) acest drept de preferinta.

Astfel, Noul Cod civil introduce o reglementare echilibrata, echitabila sub acest aspect.

Discutii privind existenta unui drept de preemptiune al chiriasului

Ceea ce ne intereseaza in primul rand in cadrul acestui demers analitic este alin. (2) din art. 1828 NCC, care prevede ca „dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune in materia vanzarii sunt aplicabile in mod corespunzator”.

Din interpretarea acestui text, in special in practica unor notari publici, s-a ajuns la concluzia ca locatarul unui imobil – avand destinatia de locuinta sau destinat exercitarii activitatii unui profesionist – are un drept de preemptiune daca locatorul proprietar doreste sa instraineze imobilul in cauza, adica chiriasul se bucura de un drept prioritar la cumpararea imobilului inchiriat. Dreptul de preemptiune acorda posibilitatea titularului sau, numit preemptor, sa cumpere cu prioritate un bun.

Consider ca aceasta interpretare nu corespunde prevederilor Noului Cod civil si acest act normativ nu a creat un drept de preemptiune in favoarea locatarului. Pentru a retine aceasta parere, trebuie avute in vedere o serie de argumente, dupa cum urmeaza:
a) Conform titlului marginal al art. 1828 NCC, acest articol se refera la un drept preferential la inchiriere. Adica acest text legal nu are in vedere un drept de preemptiune, ci o preferinta in cazul in care locatorul doreste incheierea unui nou contract de inchiriere, sub conditia indeplinirii obligatiilor contractuale nascute din contractul de inchiriere expirat. Este vorba despre o regula care asigura protectie fostului locatar care doreste sa mentina folosinta imobilului;

b) Sub acest aspect, alin. (2) din art. 1828 NCC este o simpla norma de trimitere, care nu creeaza un drept de preemptiune pentru locatar, ci impune aplicarea regulilor procedurale ale exercitarii dreptului de preemptiune si in cazul dreptului preferential la inchiriere.

Adica se aplica regimul legal al dreptului de preemptiune si pentru exercitarea dreptului de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere. Textul legal se refera expres la aplicabilitatea dispozitiilor privind „exercitarea” (subl. autorului) dreptului de preemptiune, adica fara dubii este vorba despre utilizarea normelor privind conditiile si modalitatile de exercitare a dreptului de preemptiune, nu despre instituirea, crearea unui drept de preemptiune in favoarea chiriasului. Aceste norme au in vedere, de exemplu, oferta de a incheia un nou contract de locatiune, comunicarea ofertei, notificarea textului contractului pe care locatorul doreste sa il incheie cu un tert pentru a face cunoscute conditiile contractuale, in vederea exercitarii dreptului de preferinta, termenul de raspuns la oferta, efectele nerespectarii dreptului de preferinta la inchiriere etc.;

c) Instituirea unui drept de preemptiune este o exceptie de la libertatea contractuala, principiu care presupune si libertatea de a alege cocontractantul. In cazul in care legea stabileste un drept de preemptiune, aceasta libertate contractuala este limitata. Insa orice limitare a libertatii contractuale este de stricta interpretare si nu poate fi extinsa prin analogie;

d) Noul Cod civil nu contine nicio prevedere care sa recunoasca expres si fara echivoc locatarului un drept de preemptiune, asa cum reglementeaza un astfel de drept pentru alte situatii. De exemplu, in materia arendarii (forma a contractului de locatiune), art. 1849 NCC stabileste ca „arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1730-1739”. Din acest text rezulta ca, pe de o parte, legea instituie, creeaza un drept de preemptiune in favoarea arendasului, iar pe de alta parte, legea, sub aspect de procedura, modalitate de utilizare efectiva a dreptului astfel creat, trimite la normele privind exercitarea dreptului de preemptiune in materia vanzarii, care sunt aplicabile in mod corespunzator. In cazul contractului de locatiune (inchiriere) a unui imobil regasim insa doar a doua parte a acestui text, adica trimiterea la regulile de exercitare a dreptului de preemptiune, dar acele reguli privesc exercitarea unui alt drept, diferit de cel de preemptiune, in concret dreptul preferential la incheierea unui nou contract de inchiriere;

e) In conditiile stabilite prin O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, locatarii imobilelor avand destinatia de locuinte s-au bucurat de un drept de preemptiune (art. 18-22). Trebuie insa sa observam ca reglementarea acestui drept de preemptiune a fost expres abrogata prin prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, astfel nici acest drept de preemptiune nu mai exista in prezent;

f) Interpretand teleologic norma juridica analizata, putem observa ca, in cazuri care ar justifica mult mai mult instituirea unui drept de preemptiune, Noul Cod civil nu creeaza un astfel de drept. Atunci de ce ar face-o in favoarea chiriasului?

* Materialul face parte dintr-un articol mai amplu, semnat de conf. univ. dr. Emod Veress, Instituie Noul Cod civil un drept legal de preemptiune in favoarea locatarului (chiriasului)?, publicat in Curierul Judiciar nr. 8/2012, pag. 459-462.

Adauga un comentariu

*

Acest site folosește cookie-uri. Continuarea navigării presupune că ești de acord cu utilizarea cookie-urilor. Detalii

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close