Hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Antecontract incheiat sub imperiul Noului Cod civil
Tribunalul Teleorman
Decizia nr. 456 din 7 iunie 2013
Prin sentinta civila nr. 729/08.03.2013 Judecatoria Rosiorii de Vede a respins actiunea formulata de recl. M.C. in contradictoriu cu paratii J.M., C.L. si C.I. avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta a retinut ca intre reclamant si autorul celor trei parati s-a incheiat la 08.11.2012 un antecontract cu privire la un imobil reprezentand teren agricol, partile stabilind ca in termen de 30 de zile sa incheie actul in forma autentica.
A mai retinut ca pretul a fost platit iar reclamantul a intrat in posesia terenului odata cu incheierea conventiei, ca promitentul-vanzator detine pe teren titlu de proprietate, insa acesta a decedat intre timp iar paratii sunt doar succesibili prezumtivi conform dovezii de la dosar, sesizarea pentru dechiderea procedurii succesorale neputand tine loc de certificat de mostenitor care sa ateste calitatea lor de mostenitori, masa succesorala, cotele succesorale si mai ales, imprejurarea ca au acceptat succesiunea autorului lor.
Impotriva sentintei a declarat recurs reclamantul sustinand ca intimatii-parati au acceptat succesiunea autorului lor tacit, tocmai prin incheierea conventiei de instrainare a terenului si ca sunt singurii care au vocatie la succesiunea defunctului.
Recursul a fost respins ca nefondat, pentru urmatoarele considerente :
In conformitate cu dispozitiile art. 1279 alin. 3 teza I Cod Civil la nivel de parte generala si cu art. 1669 alin. 1 teza finala Cod civil la nivel de vanzare-cumparare, antecontractul supus analizei trebuia incheiat in forma autentica, avand in vedere ca acesta prefigureaza incheierea unui contract – avand ca obiect un imobil . Art. 1179 Cod civil dispune ca in masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile. Art. 1244 Cod civil prevede ca, in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Deci, in cazul in care se urmareste pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de antecontract, trebuie indeplinite toate conditiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul ca necesitatea indeplinirii conditiilor de validitate( forma si fond) nu este o exigenta generala pentru incheierea promisiuni de vanzare si / sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaste dreptul creditorului de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Un antecontract incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata ramane valabil, insa daca se urmareste obtinerea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, cum este si cazul in speta,este necesar ca antecontractul sa fi fost incheiat in forma autentica. Practic, forma autentica nu este o cerinta de validitate pentru antecontract, ci o cerinta care, daca e indeplinita, permite sa se ajunga la pronuntarea hotararii care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
In al doilea rand, s-a sustinut de catre recurentul – reclamant ca in mod gresit s-a retinut lipsa dovezii de coproprietari aflati in indiviziune si a dovezii privind calitatea de mostenitori ai defunctei a intimatilor parati in conditiile in care aceste dovezi rezulta din modul in care a fost acceptata succesiunea, tacit, prin incheierea antecontractului de catre parti iar acestia sunt singurele persoane cu vocatie succesorala asa cum rezulta din inscrisurile depuse la dosar.
Insa, raportat la considerentele mai sus expuse referitoare la forma promisiunii de vanzare-cumparare, nu se poate considera ca intimatii parati au acceptat succesiunea autorului lor prin incheiere unui antecontract care nu respecta forma autentica ceruta de lege. Singurul instrument probator al drepturilor dobandite prin mostenire este certificatul de mostenitor, care in speta lipseste.
In plus, este adevarat ca proprietatea averii succesorale trece asupra mostenitorului in momentul decesului autorului sau, insa, desi intimatii – parati sunt mostenitori sezinari, sezina nu este susceptibila de a avea inraurirea asupra modalitatilor de acceptare sau renuntare la succesiune.
Cu atat mai mult se pune problema acceptarii in termen a succesiunii, in conditiile in care decesul autorului s –a petrecut la 5.01. 1994 iar promisiunea de vanzare-cumparare s-a incheiat la 8 XI 2012 cu aproximativ 9 ani mai tarziu
Nu in ultimul rand trebuie observat faptul ca raportat la dispozitiile art. 1279 Cod Civil, prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, instanta suplineste doar lipsa consimtamantului partii care refuza nejustificat incheierea contractului promis si nu suplineste si lipsa celorlalte conditii care nu au fost indeplinite si fara de care – incheierea contractului autentificat in fata notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi intocmirea documentatiei de carte funciara si dezbaterea succesiunii.
Or, asa cum rezulta din cuprinsul antecontractului, promitentii-vanzatori s-au obligat sa faca demersurile legale in acest sens, nu le-au facut in termenul stabilit iar aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanta.
Sursa: Portal.just
