Contractul de închiriere a locuințelor: drept civil versus commom law

feature photo

Efectele juridice ale contractului de închiriere a locuințelor
Privire comparativă asupra standardelor minime de locuit în ceea ce privește sănătatea și siguranța în sistemele de drept civil și common law

Lector univ. dr. Sztranyiczki Szilard[1]

masterand Colțea Andreea[2]

 I. Preambul

Contractul de închiriere a locuințelor este specia cea mai uzuală a contractului de locațiune. Documentată pentru prima oară, acest tip de contract a fost adaptat în timp, pentru a răspunde nevoii sociale de bază, aceea de a avea acces la un spațiu de locuit.

În zilele noastre, încheierea contractelor de închiriere este în ascensiune, deoarece nevoile locative sunt în creștere, datorită și a libertății de mișcare a persoanelor în spațiul European, dar și datorită unei situații de fapt, descrisă de un autor francez în felul următor: „trăim tot mai mult de o manieră contractuală”[3].

Mediul de locuit comportă o importanță deosebită asupra unei persoane, deoarece influențează calitatea vieții, a sănătății și a confortului persoanei respective. Ipoteza lucrării este că există o relație între efectul social al locațiunii și efectul juridic al acesteia, locatorul fiind responsabil de crearea unui mediu de locuit, care să corespundă standardelor minime de sănătate, siguranță și confort pentru locatar.

 Scopul prezentei lucrări este de a oferi o imagine completă asupra întinderii obligației locatorului de a asigura condiții de locuit care să corespundă normelor de sănătate și de siguranță prin prezentarea evoluției acestor norme atât din perspectivă temporară, cât și din unghiul de vedere a două sisteme de drept diferite: sistemul de drept civil și de common law.

II. Siguranța

Obligația locatorului de a menține funcționalitatea unui imobil[4], în situația în care imobilul servește drept locuință înseamnă că locatorul trebuie să mențină locuința în strare corespunzătoare locuirii.

Într-o definiție a unei legi, o locuință nu este aptă pentru a fi locuit atunci când condițiile de locuit ” pot expune persoana la un pericol, care poate afecta sănătatea și siguranța, precum și starea de comfort a personei[5]

Per a contrario, o locuință, pentru a satisface cerința de a fi aptă pentru locuire, trebuie să fie sigură.

Ideea, pe care o împărtășim și noi, potrivit căreia obligația de a menține locuința închiriată într-o stare de siguranța este o componentă a obligației de a menține locuința într-o stare de funcționalitate se regăsește într-o normă legislativă română:” repararea si menținerea în stare de siguranță si de funcționalitate a locuinței”[6].

Conform definiției, cuvântul siguranță înseamnă a fi la adăpost de pericole, riscuri sau accidente[7]. Astfel, o locuință este sigură dacă nu amenință integritatea fizică sau psihică a locatarului, după cum reiese și din comunicatul emis de Organizația Mondială a Sănătății: „Condițiile din locuințe afectează sănătatea oamenilor. Locuința necorespunzătoare cauzează sau contribuie la îmbolnăviri sau răniri ce ar fi putut fi prevenite, printre care boli ale aparatului respirator, ale sistemului cardiovascular sau ale sistemului nervos [8].

Pentru prevenirea îmbolnăvirii din cauza condițiilor de locuit necorespunzătoare, atât legiuitorul roman cât și legiuitorii altor țări au creat niște standarde minime pe care o locuință trebuie să le îndeplinească pentru a fi considerată sigură.

Dreptul locatarului de a beneficia de condiții de sănătate și siguranță în locuințele închiriate a fost recunoscut încă din antichitate. În dreptul roman, locatarul putea rezoluționa unilateral contractul de închiriere, dacă constata deficiențe în folosința bunului[9]. Exemple de deficiențe ale bunului se regăsesc în Digestele lui Gaius[10]: locatorul nu înlocuiește porți sau ferestre deteriorate, lumina naturală este blocată de o construcție vecină.

III. Principiile Uniunii Europene privind siguranța în locuințe

Dreptul la locuinţă este un drept fundamental, protejat prin Declaraţia Universală a Drepturilor Omului[11].

Acest drept a fost reafirmat în Pactul Internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale[12], ratificat către România în anul 1974, prin Decretul nr. 212. Comitetul ONU, însărcinat cu punerea în aplicare a Pactului, a analizat dreptul la locuinţă în Comentariul general nr. 4. Comitetul observă că acest drept nu se referă doar la existenţa unui acoperiş deasupra capului, ci trebuie definit in extenso, ca „dreptul de a locui undeva în demnitate, pace şi siguranţă[13].

Comisia enumeră şi criteriile pe baza cărora putem determina dacă o locuinţă este una „adecvată[14]. Criteriile sunt: garantarea securității juridice pe durata posesiei prin garanția contra evicţiunii; disponibilitarea serviciilor și a materialelor pentru garantarea sănătăţii şi a confortului; menținerea accesibilității preţului prin garantarea ca nivelul costului financiar să nu fie atât de ridicat încât să pericliteze satisfacerea celorlalte nevoi existenţiale de bază; conferirea locuinței a unui caracter locuibil prin protejarea securităţii fizice, minimalizarea riscului îmbolnăvirii şi protejarea contra climatului aspru; garantarea accesului la o locuință pentru toţi, inclusiv pentru grupurile de persoane defavorizate; protejarea contra poluării.

Printre criteriile enumerate, regăsim și cel al caracterului locuibil al locuinței, noțiune prin care înțelegem standardul minim al unei locuințe în ceea ce privește sănătatea și siguranța.

Pactul obligă statele membre ale Uniunii Europene să ia măsuri legislative pentru a garanta dreptul la o locuinţă adecvată, însă modul de transpunere în legislaţia internă a criteriilor de mai sus este lăsată la latitudinea statelor membre.

IV. Modul de abordare a conceptului de siguranță în common law

Obligația locatorului de a menține locuința într-o stare lipsită de pericole pentru sănătatea și siguranța locatarului este o obligație care s-a născut abia în secolul al XX-lea, în common law.

Apariția târzie a acestei obligații, prin compararea cu dreptul civil se explică prin prisma viziunii diferite a sistemului de drept anglo-saxon asupra contractului de închiriere față de cel al dreptului civil.

Astfel, în concepția common law-ului, contractul de închiriere a unei locuințe era un contract prin care locatorul transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil pe o perioadă limitată de timp, care era egală cu termenul pe care se încheia contractul de închiriere, contra plății unei chirii. Drept consecință locatarul era titular al dreptului de proprietate asupra bunului[15] și al dreptului de folosință asupra bunului închiriat pe termenul contractului , singurele obligații care îi reveneau locatorului era să pună locatarul în posesia imobilului [16] și să garanteze folosința liniștită și utilă a bunului.

Relația dintre locator și locatar era guvernată de principiul caveat lessee, conform căruia locatorul nu era dator să predea sau să mențină bunul închiriat în stare corespunzătoare de folosință.[17]

Era obligația locatarului să verifice obiectul derivat al locațiunii și să determine dacă este apt pentru a fi folosit conform destinației, sau nu.[18]

V. Condițiile sigure de locuit în Statele Unite ale Americii

În Statele Unite ale Americii, legislația locațiunii a suferit mari modificări în ultimele două decenii. „Locatarul dintr-o zonă rezidențială, fostul fiu vitreg al legii a devenit în prezent fiul vegheat și îndrăgit. Drepturile locatarilor au crescut dramatic, drepturile locatorilor au scăzut dramatic.” [19]

Înainte de anul 1969, locațiunea era privită ca un amalgam de principii de drept real și de drept contractual[20] originare din common law. Condițiile de siguranță din locuințe erau guvernate de principiul caveat lessee, a cărui esență poate fi exprimată prin exclamația „Locatarule, fii atent![21]”. Conform principiului, locatarul era responsabil de menținerea locuinței în stare corespunzătoare de folosință prin efectuarea tuturor reparațiilor necesare în acest scop, chiar dacă nu a cauzat stricăciunile respective.

Astfel, contractul de închiriere era un contract de adeziune, din care profita locatorul.

În secolul al XIX-lea, doctrina common law-ului a cunoscut o expansiune a drepturilor locatarului: expansiunea a fost cauzată de abuzurile crase ale locatorilor în centrele urbane și de creșterea populației de chiriași ca urmare a accentuării imigrării. În cazul în care locatarul era evins de către locator, aceasta din urmă era răspunzător pe temeiul garanției pentru folosința liniștite și utile, dreptul său la chirie a fost de asemenea redus sau suspendat.[22]

În timp, doctrina și practica judiciară au extins noțiunea de evicțiune, fapt care a dus la apariția evicțiunii subînțelese[23]. Aceasta a fost invocată în cauzele în care imobilul închiriat nu oferea condițiile minime de confort, cum ar fi electricitatea, căldura. Pentru invocarea evicțiunii subânțelese locatarul trebuia să evacueze locuința închiriată, pentru a arăta că locuința devenise nelocuibilă.

Deși evicțiunea subînțeleasă nu a creat o nouă obligație pe seama locatorului, acest remediu juridic a ajutat la alinarea indirectă a efectelor dure ale regulii potrivit căreia locatorul nu era obligat să predea sau să mențină locuința închiriată într-o stare de siguranță, aptă locuirii.”[24]

Astfel, în anii 1960-1970, starea locuințelor închiriate în cartierele sărace ale Statelor Unite ale Americii a atins un punct critic de declin. Locatarii cartierelor sărace nu își puteu permite să efectueze reparațiile imobilelor, aceștia ajungând într-o stare necorespunzătoare din punct de vedere a sănătății și a siguranței.

Un punct de cotitura în ceea ce privește schimbărea legislației privind standardele de locuit a avut loc datorită mișcării pentru „civil rights movement[25], condusă de Dr. Martin Luther King Jr., în special confruntările sângeroase din anii 1960. În cadrul acestor mişcări de protest, nemulțumirile au fost canalizate și către locatorii din cartierele sărace ale țării.

Într-un articol de specialitate care investighează elementul determinant al schimbării legislației, autorul atașează o scrisoare pe care l-a primit în anul 1982 de la judecătorul J. Kelly Wright, cel care a pronunțat o soluție în cauza Javins care a revoluționat întreaga jurisprudentă americană în domeniul locațiunii.

Într-un pasaj al unei decizii, judecătorul exprimă următoarea idee: „În timpul revoltei care a cuprins întreaga națiune în anii 1960 (…) cei mai mulți locatari ai cartierelor sărace din Washington DC au fost săraci și de origine afro-americană, iar cei mai mulți locatori erau înstăriți și albi. Nu am niciun dubiu că aceste realități au avut un rol subconștient în influențarea deciziilor mele privind drepturile locatarilor și a locatorilor.”[26]

Cauza Javins versus First National Realty Corp[27], amintită mai sus, în a cărui complet de judecată a făcut parte judecătorul Wright, este cauza care a introdus conceptul „implied warranty of habitability” (garanția de locuibilitate) în dreptul american. Această garanție implică în sarcina locatorului o obligație cu titlu de noutate la acea vreme, cea de a menține spațiul închiriat în stare locuibilă, conformă cu normele de sănătate și siguranță.

Conform stării de fapt, locatarii unui apartement închiriat au fost dați în judecată de locator pentru neplata chiriei. Locatarii au argumentat că motivul neplății chiriei rezidă în nerespectarea condițiilor sanitare minime de către locator, în locuință găsindu-se peste o sută de încălcări ale Codului Sanitar, printre care: gândaci, șoareci, excremente de șoareci.

În apărarea lor, pârâții au invocat faptul că contractual de închiriere conține o garanție de locuibilitate subînțeleasă, bazată pe ideea evicțiunii subînțelese.

Curtea a dat câștig de cauză pârâților, argumentând că „o garanție de locuibilitate, în concordanță cu standardele impuse de Legea Locuințelor din Districtul Columbia, se regăsește în mod implicit în contractele de închiriere a locuințelor care cad sub incidența reglementării legale”.[28]

În argumentarea deciziei, Judecătorul Wright a statuat – printr-o opinie separată – că „dreptul civil a privit închirierea dintotdeauna ca un contract, și în decizia noastră această perspectivă a căpătat superioritate față de cea a common law-ului.”[29]

Drept consecință a hotărârii judecătorești și a protestelor din întreaga Americă, „starea locuințelor a devenit o preocupare națională, președintele Kennedy declarând dreptul la o locuință decentă o politică a țării[30].

Pentru a realiza o îmbunătățire a condițiilor de locuit din lociunțele închiriate, au fost adoptate o serie de legi speciale, printre care amintim Legea Rezidențială Uniformă pentru Locator și Locatar[31], care constituie modelul de bază a legislației statelor americane în privința reglementării închirierii locuințelor.

Astfel, „legea a devenit principala sursă de reglementare a raporturilor de locațiune[32], nu principiile originale de common law, cauzând o schimbare de direcție în privința precedentelor judiciare, „instanțele fiind nevoite să muleze common law-ul în așa fel ca să încapă în forma[33] impusă de legislație.

În prezent, Fundația Baroul American descrie legislația locațiunii în felul următor: „incontestabil, o legislație în favoarea locatarului[34]. Astfel, datorită mișcării principiul caveat lessee a fost abandonat, în locul ei fiind introdusă garanția de funcționalitate a locuințelor, contractul de locațiune nu a păstrat caracterul de contract de adeziune.

Un pasaj din decizia Curții în cauza Javins, amintită mai sus, însumează esența schimbărilor legislative. În argumentarea deciziei sale, Curtea „a pus semnul egalității între locatarul modern și consumator, argumantând că locatarul trebuie să se încredințeze de priceperea și buna-credință a locatorului cel puțin la fel de mult ca și (…) cumpărătorul de (…) comerciant[35].

Comparația dintre contractul de locațiune și contractul de consum este de actualitate și azi, deoarece garanția de locuibilitate funcționează asemenea garanției pentru produsele cu defecte, termenul de garanție fiind cel al duratei contractului de închiriere. În cazul în care spațiul închiriat nu corespunde normelor de sănătate și siguranță din Codul Sanitar și al Ordonanțelor de sănătate ale statului American în care se află imobilul, locatarul, după notificarea prealabilă a locatorului, poate solicita obligarea locatorului la executarea lucrărilor, poate cere diferența de preț dintre chirie aferentă spațiului în bună condiție și cea a spațiului nelocuibil, sau chiar să efectueze lucrările pe cheltuiala locatorului.

În Codul Sanitar din fiecare Stat American sunt prezentate și măsurile minime de siguranță pe care proprietarul este obligat să le ia în vedere securizării locuinței sale. Astfel, evaluarea locuinței din punctul de vedere al sănătății și al siguranței este accesibilă părților contractante direct, fără ajutor de specialitate.

Totodată, conform unei norme legale, denumită de doctrină clauza anti-răzbunare, este ilegal ca locatorul să denunțe unilateral contractul de închiriere sau să majoreze unilateral chiria în termen de 6 luni de la data aducerii la cunoștința sa de către locatar a violării prevederilor codului sanitar sau a denunțării locatorului la Inspectoratul Sanitar[36].

VI. Condițiile sigure de locuit în Marea Britanie

Pentru adoptarea principiilor directoare ale Uniunii Europene, Marea Britania a creat o lege specială, denumită Legea Locuinţelor, care a fost adoptat în anul 1985. Legea aduce ca noutate introducerea unui Sistem de Notare a Sănătăţii şi a Siguranţei Locuinţelor. Legea din anul 1985 a fost amendată de Noua Lege a Locuinţelor din anul 2004, sistemul de notare nesuferind modificări.

Legea enumeră 29 de pericole pentru sănătate și siguranță, cărora le atribuie câte o notă în parte, în funcţie de efectul pe care îl pot avea asupra grupelor de persoane care sunt cele mai vulnerabile la efectele lor. Notarea se efectuează de către Inspectorul de Protecţia Mediului, desemnat de Agenţia Naţională pentru Protecţia Mediului.

Locatarul are dreptul să ceară inspecţia locuinţei după notificarea în prealabil a locatorului privind existenţa pericolului, dacă aceasta din urmă nu ia măsuri privind înlăturarea ei.

Locuinţa va primi o notă finală, în funcţie de care locuinţa va fi încadrată în două categorii, categoria 1 reprezentând situaţia cea mai severă, în care autorităţile sunt obligate să ia măsuri, în cealaltă situaţie luarea de măsuri este lăsată la latitudinea inspectorului de protecţia mediului.

Măsura constă în emiterea unui Ordin de îmbunătăţire, care dacă nu este respectat, locatorul va fi adus în faţa Instanţei de Judecată.

VII. Modul de abordare a conceptului de siguranță în dreptul civil

Dreptul locatarului de a beneficia de condiții de sănătate și siguranță în locuințele închiriate a fost recunoscut încă din antichitate.

În Evul Mediu, normele de drept au cunoscut o diversificare. Corpus Iuris Civilis nu era singurul izvor de drept, ci constituiau izvoare de drept și uzanțele, decretele împărătești, regulile impuse de Biserica Romano–Catolică. Aceasta a condus la situația pe care Voltaire o descria în felul următor: „un călător în Franța își schimbă legislația la fel de des cum își schimbă calul”.

Astfel, nevoia socială a dus la apariția Codului civil Napoleon din 1804, denumită „prima codificare reală de la apariția operei lui Iustinian”[37].

Conform acestui cod civil, locatorul era obligat „să predea bunul într-o stare bună de reparație completă[38]și să efectueze toate reparațiile care se dovedesc necesare pe parcurs, în afară de reparațiile locative[39].

Astfel, Codul Napoleon reperezintă o continuare a principiului roman de a pune la dispoziția locatarului bunul în bună stare[40]. Din formularea „reparație completă[41] deducem că legiuitorul francez a dorit să continue și cealaltă tradiție romană care îi recunoștea locatarului dreptul de a beneficia de condiți de locuit sigure și sănătoase.

Codul Napoleon a constituit un model pentru codurile civile europene din mai multe țări, inclusiv România. Elaborat în anul 1864, Vechiul Cod Civil român a reprezentat până în 2011, data intrării în vigoare a Noului Cod Civil român, actul normativ care cuprindea principalele norme ale dreptului civil român.

În ultimii 50 de ani, standardele minime de locuit au suferit modificări substanțiale în legislația română. Trecerea de la comunism la democrație, aderarea României la Uniunea Europeană, adoptarea unui Nou Cod Civil sunt câteva dintre cauzele care au condus la schimbarea legislației în domeniul standardelor de locuit.

VIII. Standardele minime de locuit în România dinaintea anului 1989

Între anii 1946-1989, Republica Socialistă România era guvernată de un regim comunist bazat pe ideologia societății egalitare, caracterizată prin existența unei singure clase sociale și a unui singur partid politic.

În viziunea comunismului, avuția țării aparținea întregului popor, aceasta având consecințe majore asupra regimului proprietatății private în țară.

În anul 1948 a fost adoptată Legea naționalizării[42]: toate fabricile, magazinele, hotelurile, restaurantele și o parte din casele de locuit au trecut în proprietatea statului.

În anul 1952 a fost emis Decretul–Lege privind normarea, repartizarea și folosirea suprafețelor locative și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași[43]. Spiritul acestui decret este bine capturat prin afirmația: ”Familiile de intelectuali, considerate privilegiate, inclusiv din punct de vedere locativ, atașate vechiului sistem burghez, (…) erau obligate să primească mulți chiriași.”[44]

Reglementarea legală are drept punct de plecare suprafața minimă de locuit care este necesară unei persoane pentru a locui în condiții sanitare, denumită normă sanitară sau normă locativă. Aceasta, în reglementarea decretului-lege amintit mai sus era de 8 metri pătrați. Unele categorii de persoane aveau dreptul la o suprafață de locuit suplimentară, peste norma locativă.[45] Înmulțind norma locativă cu numărul persoanelor care domiciliau în imobil și scăzând acest rezultat din suprafața utilă a imobilului putea rezulta o difernță, denumită spațiu excedentar, care era atribuit unor locatari.

Astfel, în cazul unei locuințe de trei camere din Cluj-Napoca[46], familia proprietarului era compusă din trei persoane. Conform Decretului-Lege amintit mai sus, familia avea dreptul la o suprafață utilă de 24 metri pătrați, care, cu aproximație, era echivalentul a unei camere. Restul imobilului, respective celălalte două camera constituiau spațiu excedentar și au fost date în chirie de stat, care la vremea respective purta denumirea de Republica Socialistă România.

În partea a III-a a Cărții de Imobil al locuinței erau enumerate persoanele care locuiau în imobil în intervalul anilor 1926-1964.

De exemplu, în anul 1953 locuința a fost populată de 8 persoane: într-o cameră locuia familia proprietarului, în a doua cameră locuiau trei locatari, care formau o familie și în cea de a treia cameră locuiau alți doi chiriași: o pensionară și o elevă.

Astfel, după cum observăm și din exemplul de mai sus, rezultatul legilor care limitau norma locativă a fost crearea de locuințe suprapopulate, care nu corespondeau nevoilor de sănătate și de igienă a popluației.

IX. Standardele minime de locuit în România după anul 1989

Anul 1989, cel al căderii regimului comunist, a reprezentat un punct de cotitură în privința condițiilor de locuit. Prevederile privind norma locativă au fost abrogate, care a avut drept consecință scăderea nivelului de suprapopulare din locuințe. Totodată, s-au adoptat legi noi pentru reglementarea condițiilor de sănătate privind mediul de locuit.

O astfel de lege este Legea locuinței[47], care cuprinde atât prevederi în materie de locațiune, cât și exigențele minime de care trebuie să se conformeze o locuință. Legea face referire la normele de sănătate începând chiar de la definirea termenului de locuință, care în accepțiunea dată de lege este un spațiu care trebuie „să satisfacă cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii[48]

Cerințele minime prevăzute de lege sunt: accesul liber și individual la spaţiul locuibil, existența unor spații separate pentru odihnă și pentru prepararea hranei, existența unui grup sanitar, accesul la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere.[49]

Astfel, legea locuinței cuprinde normele de igienă de bază, aplicabile spațiilor de locuit, reglementarea detaliată a acestora regăsindu-se, de multe ori, în legi speciale.

În anul 2007 a avut loc aderarea României la Uniunea Europeană. Aceasta a avut drept consecință obligativitatea transpunerii în legislația Română a principiilor europene, care implică garantarea sănătății și a confortului locuințelor, după cum am prezentat deja în capitulul al II-lea în prezenta lucrare.

Un alt moment important în privința legislației normelor de sănătate și siguranță a fost adoptarea Noului Cod civil la data de 1 octombrie 2011.

Noul Cod civil a introdus o serie de noutăți în privința obligației locatorului de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință pe durata locațiunii. Dacă în reglementarea anterioară în lipsa efectuării reparațiilor necesare de către locator, locatarul putea obține efectuarea reparațiilor doar prin concursul Instanței de judecată, în reglementarea actuală reparațiile pot fi făcute direct de locatar, locatorul fiind dator să plătească locatarului sumele avansate de aceasta și dobânzile calculate de la data începerea reparațiilor. Singura formalitate premergătoare pe care locatarul trebuie să o efectueze este să notifice locatorul în prealabil în privința necesității efectuării reparațiilor.

O altă noutate semnificativă introdusă de Noul Cod civil este extinderea garanției și pentru viciile aparente, în cazul în care acestea amenință sănătatea locatarului.

X. Concluzii

Regulile de drept care reglementează condițiile minime de locuit în sistemul de drept civil și cel de common law au evoluat diferit de-alungul timpului.

Common law-ul a urmat calea unei funcții exponențiale: după a perioadă lungă de stagnare, în care locatorul nu era obligat să asigure condițiile minime de locuit, a urmat un punct de cotitură, cel al mișcării pentru drepturile cetățeneşti omului, condusă de Dr. Martin Luther King Jr., care a schimbat direcția legislației privind condițiile de sănătate și de siguranță în locuințe. Mobilul creșterii exponențiale a fost decizia judecătorească în cauza Javins, care a introdus garanția contractuală implicită, care îl obligă pe locator să mențină spațiul închiriat în conformitate cu normele de sănătate, siguranță și confort.

În dreptul civil, pe de altă parte, nu regăsim schimbări bruște de direcție în ceea ce privește condițiile minime de locuit. De origine romană, normele de sănătate, siguranță și confort au evoluat de-alungul timpului firesc, în pas cu evoluția socială.

În opinia noastră, în viitor cele două legislații se vor apropia considerabil. Această apropiere există deja la nivel European, prin armonizarea legislațiilor statelor membre, nucleul fiind aquis-ul comunitar.

 

                                                                                                                  

[1] Universitatea Sapientia, Departamentul de Ştiințe Juridice;

[2] European and International Business Law LLM, Universitatea Sapientia, Departamentul de Ştiințe Juridice.

[3] A se vedea Dan Chirică, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Vol. I, Vânzarea și schimbul, ed. C.H. Beck, București, 2008, p. 3.

[4] A se vedea Noul Cod civil, art.1788, alin.3.

[5] A se vedea 105 CMR 410, art. 20.

[6] A se vedea Hotărâre Guvernului. nr. 1275/200, art. 56, pct.B, subpct. b

[7] A se vedea http://www.thefreedictionary.com/safety, accesat la 10 iulie 2016.

[8]A se vedea http://www.euro.who.int/en/health-topics/environment-and-health/Housing-and-health/housing-and-health, accesat la 10 iulie 2016.

[9] A se vedea M. D. Bob, Obligația contractuală în dreptul român cu trimiteri comparative la Codul civil, ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 175.

[10] A se vedea M. D. Bob, op.cit., p. 176.

[11] A se vedea art. 25 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului.

[12]A se vedea art. 11 alin. 1 din Pactul Internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale.

[13] A se vedea art. 7 din Pactul Internaţional cu privire la drepturile economice, sociale si culturale (Dreptul la locuinţă adecvată).

[14] A se vedea art. 11 alin. 1 din Pactul Internaţional cu privire la drepturile economice, sociale şi culturale.

[15] A se vedea Joseph B. Harvey, Study To Determine Whether the Rights and Duties Attendant Upon the Termination of a Lease Should Be Revised, în California Law Review, vol. 54, nr. 3, 1966, p. 1143.

[16] A se vedea George M. Armstrong, Jr., John C. Lamaster, The implied warranty of habitability: Louisiana institution, common law innovation, în  Luisiana Law Review, vol. 46, nr. 2, 1985, p. 195.

[17] A se vedea John S. Grimes, Caveat Lessee, în Valparaiso University Law Review, vol. 2, nr. 2, 1968, p. 190.

[18] A se vedea Mary Ann Glendon, The transformation of American Landlord-Tenant Law, în Boston College Law Review, vol. 23, issue 3, nr. 3, p. 511.

[19] A se vedea Edward H. Rabin, Revolution in Residential Landlord-Tenant Law: Causes and Consequences, în Cornell Law Review, vol. 69, issue 3, March 1984, p. 519.

[20] A se vedea M. A. Glendon, op.cit., p. 504.

[21] A se vedea http://definitions.uslegal.com/c/caveat-lessee/, accesat la 18 iulie 2016.

[22] A se vedea M. A. Glendon, op.cit., p. 512.

[23] Ibidem, p. 512.

[24] Ibidem, p. 513.

[26] A se vedea E. H. Rabin, op.cit., p. 549.

[27]A se vedea Ethel Javins versus First National Realty Corporation, U.S. Court of Appeals for the District of Columbia Circuit, 1970.

[28] Ibidem.

[29] Ibidem.

[30] A se vedea G.M. Armstrong, J. M. Lamaster, op. cit., p. 198.

[31] Legea URLTA, 1972.

[32] A se vedea M. A. Glendon, op. cit., p. 528.

[33] Ibidem.

[34] Idem, p. 530.

[35] A se vedea Landlord and Tenant, Implied warranty of habitability derived from contract principles, în Duke Law Journal, vol. 19, nr. 5/8, 1970, p. 1043.

[36] A se vedea Massachusetts General Law, chapter 239, section 2a.

[37] A se vedea Leon Julliot de la Morandipre, The reform of the French Civil code, în University of Pennsylvania Law Review, 1948, nr. 1, p. 1.

[38] A se vedea art. 1720 din Codul civil a lui Napoleon.

[39] Ibidem.

[40]A se vedea M. D. Bob, op.cit., p.172.

[41] A se vedea art. 1720 din Codul civil a lui Napoleon.

[42] A se vedea Legea nr. 119/1948.

[43] A se vedea Decretul nr. 78/1952.

[44] A se vedea Cristian Vasile, Politicile culturale comuniste în timpul regimului Gheorghiu-Dej, ed. Humanitas, București, 2011, p. 123.

[45] A se vedea art. 7 din Decretul-Lege nr. 78/1952.

[46] A se vedea anexa nr. 1 la Legea nr/114/1996.

[47] A se vedea Legea nr. 114/1996.

[48] A se vedea art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996.

[49] A se vedea anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996.

Adauga un comentariu

*

Acest site folosește cookie-uri. Continuarea navigării presupune că ești de acord cu utilizarea cookie-urilor. Detalii

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close